نی زار؛بسیاری از مشکلات زمانی آغاز می‌شود که اطلاعی از قانون نداشته باشیم. مثلاً می‌توان گفت برخی از مردم از حق و حقوق خود در آپارتمان‌ها مطلع نیستند؟ آب و برق و گاز مشاع است؟ شرایط پارکینگ چگونه است؟ سرایدار چه حقی دارد؟ مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟ مجمع چیست؟

اینها سوالاتی است که اغلب به آن جواب داده نمی‌شود و در صورت بروز مشکل کار به جاهای باریک کشیده می‌شود. لذا به آقای صالح سرحـدی استاد دانشگاه مراجعه کردیم تا در این خصوص پاسخ سوالات و پرسشهای مخاطبان را در بحث فرهنگ آپارتمان نشینی از نگاه قانون توضیحاتی داشته باشند.

امروزه با توجه به گسترش جمعیت و باتبع آن شهرها و عدم فضای کافی برای ایجاد ساختمانها و منازل ویلایی سازه های عمودی و ساخت آپارتمانها حائز اهمیت است لیکن نکته مهمی که باید در نظر داشت در آپارتمانها روابط و ارتباط و برخوردهای نزدیک ساکنین است از آنجایی که هرچه مکانهای زندگی افراد به هم نزدیک باشند و دارای قسمتهای مشترک بیشتری باشند امکان برخورد خواسته های شخصی آنها بیشتر است لذا ساکنین برای بهره مندی از یک زندگی آرام و راحت ناگزیرند ضمن همکاری قانون مند با یکدیگر و با تشکیل مدیریت ساختمان ، در ازای حقوقی که پیدا میکنند تکالیفی در مقابل دیگران بپذیرند.

برای مشخص شدن حقوق و تکالیف باید چکار کنیم وچه تاثیری دارد ؟

برای این امر لازم است که اطلاع و آگاهی از قانون داشته باشیم تاثیر این آگاهی و شناخت قانونی کمک میکند تا از بروز بسیاری از اختلافات و عدم مسئولیتها و همچنین ناهماهنگیها موجود بدلیل سوء مدیریت در آپارتمان ،پیشگیری کرده و از تکرار آنها جلوگیری نماید و ضمن صرفه جویی در وقت و هزینه ها محیطی آرام و راحت برای همه ساکنین و مالکین فراهم نمایید و حقوق همه محترم شمرده شود.

تعریفی از آپارتمان ارائه کنید: تعریف دقیقی از آپارتمان وجود ندارد. اما در اصطلاح یک واحد مستقل در یک ساختمان چند طبقه است. اینکه شما از آن برای سکونت استفاده می‌کنید یا در آن کاسبی راه انداخته‌اید در تعریف آن تأثیری ندارد. در صورتی که بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان باشند باید مجمع عمومی مالکان تشکیل شود. یعنی همه مالکان باهم جلسه تشکیل دهند و یک یا چند مدیر انتخاب کنند. مدیر برای دو سال انتخاب می‌شود. فرقی نمی‌کند که مدیر از اعضای ساختمان باشد یا فردی از خارج ساختمان انتخاب شود. وظیفه مدیر حفظ و اداره ساختمان است و باید تصمیمات مالکان را که یک مجمع عمومی تشکیل داده‌اند، اجرا کند. مدیر موظف است تمام ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند و هزینه بیمه هم بین همه مالکان به نسبت سهم قسمت اختصاصی آن‌ها تقسیم می‌شود. اگر مدیر این کار را نکند و خسارتی به ساختمان وارد شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود. علاوه بر مدیر باید یک خزانه‌دار از بین مدیران هم برای ساختمان انتخاب شود که مسئول احتساب هزینه‌ها و درآمد‌ها محسوب می‌شود. در مورد ساختمان‌های کمتر از سه واحد اگر در مورد مدیریت و انتخاب آن به توافق نرسیدید، تصمیم‌گیری درباره قسمت‌های مشترک، با نظر مالکانی است که بیشتر از نصف مساحت اختصاصی را دارند.

 

طبق ماده 1 مالکیت قانون تملک آپارتمان نشینی در آپارتمان ها شامل ۲ قسمت است: ۱ ـ مالکیت اختصاصی ۲ ـ مالکیت مشترک ● بخش اختصاصی به بخشی از ملک گفته می شود که فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالکن. ● بخش های مشترک قسمت هایی از ساختمان است که تمامی مالکان حق استفاده از آن را دارند شامل زمین زیر بنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد). تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، آسانسور، چاه های فاضلاب، لوله ها از هر قبیل مانند لوله های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه های شوت زباله، اسکلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله، وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن، پشت بام و تاسیساتی که در پشت بام برای استفاده عمومی احداث شده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی قید نشده است. پله های ورود به پشت بام و پله های ایمنی، درها و پنجره ها، راهروها و پاگردها که در قسمت های غیر اختصاصی باشند و دیوارهای حد فاصل بین قسمت های اختصاصی اگر جزو اسکلت ساختمان نباشند بین اهالی ساختمان مشترک هستند.

که میشه از روی همین قسمتهای اختصاصی و مشترک هزینه های ساختمان رو برای مالکین ویا استفاده کنندگان تعیین نمود

شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک ‌بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های‌مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یااستفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت‌زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت‌پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تأسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره‌بطور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین‌سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد. دقت شود چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌اصلی نیز مراجعه نمایند. هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه‌مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم‌رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دارقضائی مراجعه کند.

هزینه‌های مشترک عبارتست : الف ـ هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه‌. ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.

مالکان آپارتمان‌ها باید هزینه‌های مشترک ساختمان را پرداخت کنند. هزینه‌هایی که پرداخت می‌شود متناسب با مساحت واحد آپارتمانی است مانند هزینه آب و برق مشاع، مگر هزینه‌هایی که باید به طور مساوی تقسیم شود مانند دستمزد سرایدار و که ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند. برای هزینه‌های مشاع هم یک نفر نمی‌تواند به بهانه اینکه از امکانات خاصی استفاده نمی‌کند از پرداخت هزینه آن خودداری کند. اگر یکی از ساکنان هزینه‌های مشترک را پرداخت نکرد مدیر یا هیأت مدیره باید صورت حساب‌های پرداخت نشده را برای مالک یا استفاده کننده بفرستد. اگر تا ۱۰ روز نسبت به پرداخت اقدام نکرد، مدیر یا هیأت مدیره می‌تواند آن واحد آپارتمانی را از استفاده از امکانات مشترک محروم کند؛ مثلاً آب آن واحد را قطع کند یا شوفاژ وی را خاموش کند. اگر باز هم پرداخت نشد، مدیر به اداره ثبت مراجعه می‌کند و اداره ثبت برای کسی که هزینه را پرداخت نکرده است، اجراییه صادر می‌کند.

در صورت پرداخت هزینه، امکانات مجدداً وصل خواهد شد.

خیلی از استفاده کنندگان آپارتمانها مستاجر هستند و شما توضیحاتی ارائه فرمودید، از وضعیت آنها توضیحات بیشتری بیان کنید؟

در بحث رعایت قوانین آپارتمان نشینی که فرقی نمیکند بایستی همه ساکنین فرهنگ استفاده از آپارتمان رو رعایت کنند و فرقی نمیکند بین مالکین و مستاجرین لیکن در بحث هزینه های ساختمان علاوه بر مواردی که گفته شد بایستی اضافه کنم اینکه شما (مستاجر)هزینه‌های مربوط به آپارتمان یا شارژ را پرداخت کنید یا توسط مالک پرداخت شود، بستگی به قرارداد بین شما و صاحب‌خانه شما دارد. اگر قرار گذاشته‌اید که صاحب‌خانه پرداخت کند و او پرداخت نکرد، شما می‌توانید میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌بها کم کنیداگر قرار بر این است که شما شارژ را پرداخت کنید و شما نپردازید، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند سپس مالک هزینه را از شما خواهد گرفت لیکن عرفاً هزینه های اساسی به عهده صاحب خانه میباشد مگر در قرارداد شرایط دیگری تعریف شده باشد که طرفین بر روی آن تراضی نموده باشند هزینه های مشترک برچه مبنایی تعیین می شوند و آیا قابل اعتراض اند ؟ تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز با اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان برمی گردد که می توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک بردو پایه است: ۱ـ آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می شود. ۲ـ سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تاسیسات، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان، نظافت محوطه و… به طور مساوی محاسبه می شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثرندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه کند.